ഭൂമി പതിച്ചു ലഭിക്കാൻ

--ഭൂമി പതിച്ചു ലഭിക്കാൻ--  

വർഷങ്ങളായി കൈവശമുള്ള ഭൂമി പതിച്ചു നൽകുന്നതിനുവേണ്ടി   നൽകിയിട്ടുള്ള ഭൂമി പതിവ് അപേക്ഷകൾ പല കാരണങ്ങളാൽ നിഷേധിക്കപ്പെടുന്ന നിരവധി ആളുകൾ ഉണ്ട്. വർഷങ്ങളായി കൈവശാവകാശ രേഖ ഉള്ളവർ ആയിരിക്കും കൂടുതലും. എന്നാലും ഭൂമി പതിവിന് അനുകൂല തീരുമാനം ലഭിക്കാത്ത സാഹചര്യം. 

1960ലെ കേരള ഭൂമി പതിവ് നിയമപ്രകാരമാണ് സംസ്ഥാനത്ത് സർക്കാർഭൂമി പതിച്ച് നൽകുന്നത്. പഞ്ചായത്ത് പ്രദേശങ്ങളിൽ 1964 ലെ കേരള ഭൂമി പതിവ് ചട്ടങ്ങൾ പ്രകാരവും മുനിസിപ്പാലിറ്റി കോർപ്പറേഷൻ പ്രദേശങ്ങളിൽ 1995ലെ മുനിസിപ്പൽ കോർപ്പറേഷൻ പ്രദേശങ്ങളിലെ ഭൂമി ചട്ടങ്ങൾ അനുസരിച്ചുമാണ് ആണ് പതിവ് നടപടികൾ സ്വീകരിക്കുന്നത്. 

പഞ്ചായത്തുകളിലെ ഭൂമി പതിവ് 

കേരള ചട്ടങ്ങൾ പ്രകാരം വ്യക്തികൾക്കും കുടുംബങ്ങൾക്കും കൃഷി,ഭവന നിർമ്മാണം, അയൽവസ്തുവിന്റെ ഗുണകരമായ അനുഭവം (beneficial enjoyment) എന്നീ ആവശ്യങ്ങൾക്ക് ഭൂമി പതിച്ചു നൽകാവുന്നതാണ്.  

വ്യക്തിക്കോ കുടുംബത്തിനൊ കൃഷി, ഭവന നിർമ്മാണം എന്നിവയ്ക്കായുള്ള പതിവ് അപേക്ഷകൾ തഹസിൽദാർ മുമ്പാകെ സമർപ്പിക്കണം . ഗുണകരമായ വിനിയോഗത്തിനുള്ള അപേക്ഷകൾ റവന്യൂ ഡിവിഷൻ ഓഫീസർ മുമ്പാകെയാണ് സമർപ്പിക്കേണ്ടത്. വില്ലേജ് ഓഫീസറാണ് അപേക്ഷയിൽ ആദ്യ റിപ്പോർട്ട് നൽകേണ്ടത്. തഹസിൽദാർ പ്രസ്തുത അപേക്ഷയും രേഖകളും പരിശോധന നടത്തി നോട്ടീസ് പ്രസിദ്ധീകരിച്ച് പരാതികൾ ഇല്ലെങ്കിൽ മേൽപ്പറഞ്ഞ അപേക്ഷ ഭൂമി പതിവ് പരിഗണനയ്ക്കായി സമർപ്പിക്കും. പതിവ് കമ്മിറ്റി ശുപാർശ ചെയ്യുന്ന കേസുകളിൽ പതിവ് നടത്തി കൊടുക്കേണ്ട ഉദ്യോഗസ്ഥൻ ഉത്തരവ് നൽകേണ്ടതും നിശ്ചിത സമയപരിധി ക്കുള്ളിൽ പതിവ് തുക അടയ്ക്കുന്ന കേസുകളിൽ പട്ടയം അനുവദിക്കാവുന്നതുമാണ്.

മുൻസിപ്പൽ കോർപ്പറേഷൻ പ്രദേശങ്ങളിൽ 1995ലെ പതിവ് ചട്ടങ്ങളനുസരിച്ചാണ് നൽകേണ്ടത്. ഇത് പ്രകാരം ഭവന നിർമ്മാണം, കടമുറികൾ വാണിജ്യപരമായ, ധർമ്മപരമായ ആവശ്യങ്ങൾ, അയൽവസ്തുവിന്റെ ഗുണകരമായ അനുഭവം എന്നിവയ്ക്കായി ഭൂമി പതിച്ചു നൽകാവുന്നതാണ്. 

പൊതുമരാമത്ത് റോഡുകളോട് ചേർന്നുള്ള സ്ഥലങ്ങൾ പതിച്ചു തടഞ്ഞുകൊണ്ട്
21.05.1996 ലെ 35333/സി/95/പൊ.മ.ഗ.വ സർക്കുലർ നിലവിലുണ്ട്

#land_assignment
#beneficial_enjoyment

വിൽപ്പത്രം പോക്കുവരവ് ചെയ്യുന്നത് സംബന്ധിച്ച് കേരള ഹൈക്കോടതി പരാമർശിച്ച മാർഗ്ഗ നിർദ്ദേശങ്ങൾ പാലിച്ചു വേണം ഇനി റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥർ പോക്കുവരവ് അപേക്ഷകൾ പരിഗണിക്കേണ്ടത്

വിൽപ്പത്രം പോക്കുവരവ് ചെയ്യുന്നത് സംബന്ധിച്ച് കേരള ഹൈക്കോടതി W. P. (C) No. 21759, 22548, 23763, 25731, 38399 of 2024 വിധി ന്യായത്തിലൂടെ പരാമർശിച്ച മാർഗ്ഗ നിർദ്ദേശങ്ങൾ പാലിച്ചു വേണം ഇനി റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥർ പോക്കുവരവ് അപേക്ഷകൾ പരിഗണിക്കേണ്ടത്.

വിൽപത്രങ്ങൾ കൊണ്ട് ഇനി ഒരു പ്രയോജനവുമില്ല എന്ന രീതിയിലും ചിന്തിക്കേണ്ടതില്ല. ഏറ്റവും ചെലവുകുറഞ്ഞ രീതിയിൽ തങ്ങളുടെ സ്വത്തുക്കൾ എങ്ങനെ മരണശേഷം കൈകാര്യം ചെയ്യപ്പെടണമെന്ന് നിശ്ചയിക്കാൻ വിൽപ്പത്രം എഴുതുക മാത്രമാണ് മാർഗം.

ആരും അറിയാതെ ഒറ്റയ്ക്ക് മാതാപിതാക്കളിൽ നിന്ന് വിൽപ്പത്രം എഴുതി വാങ്ങി ഭൂമി സ്വന്തമാക്കുന്നവർക്ക് ഇനി പഴയപോലെ എളുപ്പത്തിൽ പോക്കുവരവ് നടത്താൻ ആവില്ല, മറ്റു മക്കൾക്ക് എതിർപ്പ് ഉന്നയിക്കാനും വേണമെങ്കിൽ കോടതിയിൽ പോകാനും ഒരു അവസരം നൽകേണ്ടിവരും. മറ്റു മക്കൾക്ക്/ അവകാശികൾക്ക് എതിർപ്പൊന്നും ഇല്ലെങ്കിൽ പഴയപോലെ തന്നെ പോക്കുവരവ്, തടസ്സങ്ങൾ ഇല്ലാതെ ചെയ്യാം. 

12 മാർഗനിർദേശങ്ങൾ ഇങ്ങനെയാണ് :

(i) Along with the application for transfer of registry based on the Will, the applicant must produce a copy of the Will and the legal heirship certificate /Family Membership Certificate. If those certificates are not available, the applicant must file an affidavit furnishing the name and details of the legal heirs of the testator who are entitled to succeed to the estate as per the law of

succession applicable.

(ii) On receipt of the application for transfer of registry based on the Will, the Revenue Officer concerned shall issue notice to the legal heirs of the testator who

are entitled to succeed to the estate as per the law of succession applicable and

to any other person, if any, known or believed to be interested in the subject

matter inviting their objections, if any, fixing an outer limit of 30 days.

(iii) A notice inviting objection to the proposed transfer of registry in the name of

the legatee shall also be published in the Village, Panchayat, Municipality,

Corporation, as the case may be, and Taluk Office inviting objections, if any, within 30 days from the date of publication of the notice.

(iv) If none of the legal heirs appears before the Revenue Officer and raises an

objection in response to the notice, the legatee's request for transfer of registry

can be allowed treating it as an uncontested case.

(v) If all legal heirs appear and express no objection, the transfer of registry can

be allowed treating it as an uncontested case.

(vi) In the event any of the legal heirs appear, dispute the Will, and raise an

objection in effecting the transfer of registry, the Revenue Officer should relegate the parties to the Civil Court.

(vii) If any person claims to be interested in the subject matter other than the

legal heir appears and makes an objection in effecting mutation, the Revenue

Officer concerned shall hold a summary enquiry as to the merits and genuineness

of the said objection, and if the Revenue Officer is satisfied that the objection

merits consideration, the parties shall be referred to Civil Court.

(viii) The legal heir or any such person other than the legal heir (mentioned in

Clause vii) above) who objects shall be directed to file a declaration within three

months thereafter that he / she has instituted a civil suit before a competent civil

court challenging the Will.

(ix) If no declaration is filed or no document showing the institution of the suit is

produced within the period of three months, the transfer of registry sought for

can be allowed treating it as an uncontested case.

(x) If the declaration is filed with a copy of the document showing the institution

of the suit within the above mentioned period, the result of the suit shall be

awaited before taking further action.

(xi) If it is brought to the notice of the concerned Revenue Officer that a civil suit is pending before a competent court regarding the Will in question or regarding the succession of the property covered by the Will, he shall not effect the transfer of registry and await the result of the suit before taking further action.

(xii) In cases that fall under Clauses (vii) and (viii) above, the final decision shall

be taken in accordance with the final outcome of the Civil Suit.

ജനനവും മരണവും രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാൻ കാലതാമസം വന്നാൽ എന്തു ചെയ്യണം

ജനനവും മരണവും രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാൻ കാലതാമസം വന്നാൽ എന്തു ചെയ്യണം 

ജനനവും മരണവും തദ്ദേശ ഭരണകൂടങ്ങളിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യണം എന്നത് ജനന ഭരണ രജിസ്ട്രേഷൻ നിയമ പ്രകാരം നിർബന്ധമുള്ള കാര്യമാണ്. സമയത്ത് അത് രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടില്ലെങ്കിൽ പിന്നീട് അതിനുള്ള ഉത്തരവ് നൽകേണ്ടത് ബന്ധപ്പെട്ട റവന്യൂ ഡിവോഷണൽ ഓഫീസർ (RDO)ആണ്.

വൈകിയുള്ള ജനന മരണ രജിസ്ട്രേഷൻ അപേക്ഷ ലഭിച്ചു കഴിഞ്ഞാൽ റവന്യൂ ഡിവിഷണൽ ഓഫീസർ അതിൽ പ്രാദേശിക അന്വേഷണം നടത്തി മാതാവിന്റെയോ പിതാവിൻറെയോ തദ്ദേശ ഭരണകൂടങ്ങളിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടില്ല എന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തി ബന്ധപ്പെട്ട സ്ഥാപനങ്ങളുടെ സാക്ഷ്യപത്രങ്ങൾ വാങ്ങേണ്ടതാണ്. അപേക്ഷകൻ അറിയിക്കുന്ന ജനനത്തീയതിയുടെ കൃത്യത പ്രാദേശികമായുള്ള അന്വേഷണത്തിൽ ഉറപ്പാക്കി വേണം ഇത് ചെയ്യാൻ. അപേക്ഷ നൽകുന്ന ആൾ പറയുന്ന ജനനത്തീയതി സ്കൂൾ സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ പാസ്പോർട്ട് മാമോദിസ സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ അപേക്ഷകന്റെ ബന്ധുവല്ലാത്ത അതേ സമയം അപേക്ഷകൾ നിർദ്ദേശിക്കാവുന്ന ജനനതീയതിയിൽ അറിവുണ്ടെന്ന് ബോധ്യപ്പെടുന്ന രണ്ട് പേരുടെ സാക്ഷ്യമൊഴികൾ, മറ്റു ലഭ്യമായ രേഖകൾ എന്നിവ പരിശോധിച്ചാണ് ആർഡിഒ  റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യേണ്ടത്. സംസ്ഥാനത്തിന് പുറത്തോ രാജ്യത്തിന് പുറത്തോ നടന്ന ജനനവും മരണവും ആണ് രജിസ്റ്റർ ചെയ്യേണ്ടതെങ്കിൽ ബന്ധപ്പെട്ട ഏജൻസികളിൽ നിന്നുള്ള സാക്ഷ്യപത്രങ്ങൾ കൊണ്ടുവരേണ്ടതുണ്ട്.  Registration of birth and death act 1969 നിയമത്തിലെ വകുപ്പ് 13 ആണ് വൈകി ചെയ്യുന്ന റെജിസ്ട്രേഷനുകളെ പറ്റി പറയുന്നത്.  ഒരു വർഷത്തിനകം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാത്ത ജനനം മരണം ഫസ്റ്റ് ക്ലാസ് മജിസ്ട്രേറ്റിന്റെ പ്രത്യേക ഉത്തരവോടുകൂടി ചെയ്യണം എന്ന് കേരള ജനന മരണ രജിസ്ട്രേഷൻ ചട്ടങ്ങൾ 1999 ലെ ചട്ടം 9 പറയുന്നു. 

KLU ഉത്തരവ് ലഭിച്ച ഭൂമി മറ്റ് ആവശ്യങ്ങൾക്ക് വിനിയോഗിച്ചു എന്നതിൻറെ പേരിൽ നികുതി പുനർനിർണയം (പുരയിടമാക്കുന്നത്) നിഷേധിക്കാനാവില്ല

Kerala land utilisation order - KLU ഉത്തരവ് ലഭിച്ച ഭൂമി മറ്റ് ആവശ്യങ്ങൾക്ക് വിനിയോഗിച്ചു എന്നതിൻറെ പേരിൽ നികുതി പുനർനിർണയം (പുരയിടമാക്കുന്നത്) നിഷേധിക്കാനാവില്ല 

നെൽവയൽ തണ്ണീർത്തട നിയമത്തിന്റെ ഭേദഗതികൾക്ക് മുന്നേ കെ എൽ യു ഉത്തരവ് (കേരള ഭൂവിനിയോഗ ഉത്തരവ്) പ്രകാരം കാർഷികേതര ആവശ്യത്തിന് ഉപയോഗിക്കാൻ അനുവാദം ലഭിച്ച ഭൂമി. ആ സമയം അപേക്ഷാവസ്തു ഉപയോഗിക്കാൻ ഉദ്ദേശിച്ചിരുന്നത് തടിമില്ല് നടത്താനായിരുന്നു അതുകൊണ്ടുതന്നെ കളക്ടറുടെ ഭൂവിനിയോഗ ഉത്തരവിൽ തടി മില്ല് നടത്താൻ എന്നാണ് രേഖപ്പെടുത്തിയിരുന്നത്. പിന്നീട് കാലാന്തരത്തിൽ അവിടെ മറ്റു കെട്ടിടങ്ങൾ പണിതു. ശിലം എന്ന് റവന്യൂ രേഖകളിലുള്ള ഭൂമി തരം മാറ്റുന്നതിന് കേരള ഭൂനികുതി നിയമപ്രകാരം അപേക്ഷ നൽകിയപ്പോൾ ഭൂമി വിനിയോഗിച്ചിരിക്കുന്നത് മറ്റ് ആവശ്യങ്ങൾക്കാണ് എന്ന് പറഞ്ഞുകൊണ്ട് തഹസിൽദാർ ഭൂനികുതി പുനർനിർണയ അപേക്ഷ നിഷേധിച്ചു. നിശ്ചിതകാര്യത്തിനു വേണ്ടി മാത്രം നൽകിയ ഉത്തരവ് എന്നതിന്റെ പേരിൽ അത് ഭൂവിനിയോഗ ഉത്തരവായി കണക്കാക്കാൻ ആവില്ല എന്നും തഹസിൽദാർ കണ്ടെത്തി. 

ഉത്തരവിൽ ഭൂവിനിയോഗത്തിനു വേണ്ടിയുള്ളത് എന്ന് നേരിട്ട് പരാമർശം ഇല്ലെങ്കിലും  ഉണ്ടെങ്കിലും  തടിമില്ലിനായുള്ള ഉത്തരവും ഭൂവിനിയോഗ ഉത്തരവ് തന്നെയാണെന്ന് ഹൈക്കോടതി നിരീക്ഷിച്ചു.

നികുതി പുനർനിർണയം നടത്തി നികുതി അടയ്ക്കാനുള്ള  അപേക്ഷയിൽ ഭൂനിയോഗ ഉത്തരവിന്റെ ലംഘനം ഉണ്ടോ എന്ന് നോക്കേണ്ട നിയമപരമായ അധികാരം തഹസിൽദാർക്കില്ല. ഭൂവിനിയോഗ ഉത്തരവിന്റെ ലംഘനമുണ്ടെങ്കിൽ ബന്ധപ്പെട്ട ജില്ലാ കളക്ടർ ആണ് തുടർ നടപടികൾ എടുക്കേണ്ടത്. ഭൂവീനിയോഗ നിയമ പ്രകാരം കാർഷികേതര ഉപയോഗത്തിന് എന്ന് അനുവാദം നൽകുന്നതിർറെ അർത്ഥം കൃഷിക്ക് അല്ലാതെയുള്ള ഏതുകാര്യത്തിന് ഉപയോഗിക്കാം എന്നാണ്. കേരള ഭൂനികുതി നിയമത്തിലെ വകുപ്പ് 6 എ പ്രകാരമുള്ള നികുതി പുനർനിർണയ അപേക്ഷ സംബന്ധിച്ച് തഹസിൽദാർ നടത്തേണ്ട അന്വേഷണം ഭൂവിനിയോഗ ഉത്തരവ് നിയമ പ്രകാരം ഉണ്ടോ എന്ന് മാത്രം മതി. അതിനപ്പുറത്തുള്ള അന്വേഷണം നടത്താൻ നികുതി പുനർനിർണയ അപേക്ഷയിൽ തഹസിൽദാർക്ക്  അധികാരമില്ല എന്ന് കേരള ഹൈക്കോടതി. 

WP(C) NO. 31832 OF 2024

J dated 26.3.2025

KLU ORDER - PERMISSION GRANTED FOR NON AGRICULTURAL USE OF LAND WITH CONDITION TO MAINTAIN WATER CHANNEL - ILLEGAL

As per the provisions of Kerala land utilisation order 1967, permission was granted for non agricultural use of land with condition to maintain water channel. The question whether imposing such a condition to maintain a water channel while granting permission for non agricultural use of land is not good in the eye of law. Imposing such a condition is not justified as it frustrates the very purpose of granding permission and it is a perverse and arbitrary exercise. Though the order of single bench is challenged in appeal before the division bench, The Appeal was dismissed and the court held though the RDO has stated in the impugned order that filling up of the water channel will adversely affect draining of water from the property, agriculture operations in surrounding properties and the ecosystem, this is a stereotype general statement and no factual details supporting such an assertion is stated in the order. 

It is reiterated that applications filed under clause 6 of KLU order prior to 30 12 2017 must be considered for passing orders under clause 6(2) of the same order while application submitted after that date shall be dealt with exclusively under the Kerala conservation of paddy land and wetland act and rules made thereunder.

(WA 1061.2023)